Contrato de compra e venda de imóveis: entenda como funciona

As tratativas típicas da negociação de compra e venda de imóvel nem sempre são fáceis, pois costumam envolver um volume grande de elementos sensíveis e essenciais para uma boa negociação. Por isso, se faz necessário em um bom contrato de compra e venda de imóveis.

Neste aspecto, é importante entender a importância desse instrumento, os elementos essenciais que o integram, como ele funciona e sua real importância. 

Se você está pensando em vender ou comprar um imóvel e precisa saber um pouco mais das peculiaridades que norteiam o tema, fique até o final e confira todas  informações essenciais para garantir uma transação de sucesso!

O que é o contrato de compra e venda de imóveis?

O Contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento que reduz a termo e formaliza o compromisso da compra e venda de um determinado imóvel, entre o vendedor e o comprador.

Nele, o primeiro obriga-se a entregar o bem, em acordo com as condições e regras estabelecidas em contrato, e o segundo, a receber o bem sob a condição de pagar ao primeiro o valor previamente acordado, também, nas condições e regras previstas antecipadamente na via contratual. Olha a importância deste contrato!

A partir deste instrumento, haverá a intenção de transferência do domínio da coisa, devendo este estar pré-determinando os detalhes do bem, o valor da coisa, as obrigações das partes, as condições de pagamento entre outros elementos, sendo por fim formalizado, após lavratura da escritura pública do imóvel e registro em cartório específico.

A lavratura da escritura pública por um tabelião é condição essencial para a  concretização legal da venda. Este documento é um documento público oficial que torna válido este acordo entre as partes.

Após, deve ser efetivado o registro da escritura do imóvel. Caso este não seja efetivado, o contrato poderá perder o valor jurídico, não produzindo todos os efeitos, haja vista a existência da ilegalidade e a inobservância legal deste requisito (registro). 

Este é o famoso “contrato de gaveta”, não registrado em cartório, sem escritura pública, e, por isso, não tendo validade para requerer, pelos meios diretos e legais, a efetivação de uma obrigação nele imposta. Neste caso, na ocorrência de desistência de uma das partes, é possível não haver reparação por parte de quem desistiu, prolongando e dificultando mais ainda a eficácia do instrumento.

Em suma, após as tratativas, devem os elementos da negociação serem reduzidas a termo em um contrato, em acordo com as exigências e limites legais, devendo o contrato ser assinado pelas partes subscritoras, registrado em cartório com a lavratura da escritura pública.

Apenas pelo próprio conceito do instrumento, é possível perceber a sua importância. Este documento, não só confere a legalidade e formalização do ato, como também representa o espelho das vontades dos atores. Caso essas vontades não estejam bem pactuadas, ou bem descritas, ou ainda caso não estejam compatíveis com as normas legais, é possível que o documento “mal escrito” traga uma grande dor de cabeça futura.

Como funciona o contrato?

Após as tratativas preliminares ao contrato (negociação), as partes finalmente devem produzir o contrato final. O Contrato formalizado deve ser assinado pelas partes interessadas, com lavratura de escritura pública por um tabelião e registro, logo em seguida, passando assim a produzir todos os efeitos legais.

Pelo Código Civil, apenas os capazes, que são os que possuem 18 anos completos podem assinar um negócio jurídico. É importante observar as possibilidades legais de um relativamente incapaz promover as assinaturas, desde que devidamente representado.

Nestes termos, é importante observar que a presença de 02 (duas) testemunhas não é condição essencial de validade, mas será importante caso haja intenção de executar alguma cláusula no poder judiciário.

O exercício diário deste instrumento será efetivado pelas partes que observarão o cumprimento de todas as obrigações descritas, devendo o comprador pagar o valor definido, nas condições acordadas e datas previstas, e, o vendedor entregar as chaves do bem, nas condições alinhadas e oficialmente determinadas.

A inobservância de qualquer uma das cláusulas imporá a execução extrajudicial e/ou judicial do instrumento contratual. Como parte integrante do contrato, a previsão de multa e juros de mora, também faz parte dessa reparação. Nestes termos, é possível a solução do inadimplemento contratual inter partes, ou, havendo lide, com a intervenção do poder judiciário.

O que deve constar no contrato?

É fundamental, que desde o início, as partes sejam legalmente identificadas, Essa identificação costuma aparecer logo no preâmbulo do contrato, onde constarão as informações das partes envolvidas, como o número de registro geral (RG com data de expedição e órgão e Estado emissor), o cadastro de pessoa física (CPF), o estado civil, a profissão dos indivíduos, e endereço, podendo ainda ser acrescido algum elemento que as partes identifiquem a importância.

Caso uma das partes seja casada, é importante que todos os dados identificadores do seu cônjuge estejam igualmente descritos.

Ainda quanto à qualificação, não só as partes devem submeter-se à identificação estrita, mas também o próprio imóvel, objeto da negociação. Neste sentido, é essencial a sua real identificação para que não haja “erros” na hora de executar regularmente as obrigações do contrato.

Deve, obrigatoriamente, ser descrito o seu endereço, número e data de registro junto à prefeitura, a própria descrição pormenorizada do imóvel, inclusive tudo que nele constará na venda (incluindo móveis, medidas e benfeitorias de qualquer espécie), além das características da dimensão do imóvel sob venda.

Os imóveis que se encontrarem em condomínios, também devem ser melhor descritos, com informações da área e condições urbanísticas do local.

Após as identificações, é importante constar o preço do objeto de venda e as condições de pagamento, bem como, a forma de efetivação, o local de entrega e suas respectivas datas. Esses elementos são essencialmente importantes, uma vez que, pelo direito, a inobservância de qualquer um deles, prejudicará a quitação. 

Assim, por exemplo, caso o alinhamento seja de pagamento mensal em uma determinada conta bancária, em data específica, a transferência em conta diversa ou data diferente prejudicará o comprador na execução de sua obrigação, podendo-lhe acarretar obrigação de novo pagamento, ou, em caso de atrasos, o pagamento de juros e mora.

Neste aspecto, nos casos de haver saldo devedor do imóvel, é importante, em caso de juros e correção monetária, a indexação da taxa e índice que será levado em consideração, em caso de atrasos.

Caso o imóvel não esteja totalmente construído, ou nem iniciado a sua construção, ou seja, nos casos em que a compra é do imóvel na planta, outros elementos, além das descrições padrões devem ser observados, como:

1. a data que a obra será iniciada e finalizada;
2. a localização;
3. os dados das partes e cônjuges, nos moldes acima;
4. os dados do imóvel com todos os detalhamentos, inclusive a metragem total;
5. os valores do imóvel, condições de pagamentos, detalhando o financiamento, ou consórcio, entre outros;
6. as multas pelo atraso no pagamento;
7. as multas pelo descumprimento dos prazos contratuais;
8. os prazos relativos à carência em caso de desistência do contrato.

Além dessas informações, é possível que, na evolução das negociações entre as partes, as mesmas entendam necessária a consideração de outras cláusulas que provocam uma maior garantia dos alinhamentos prévios. 

Ou seja, além da regra geral básica, do que deve constar em todos os contratos, a situação específica de cada negociação pode gerar a necessidade de inserção de outras obrigações.

Em todos os casos, não devemos descuidar também da necessidade de previsão das datas para entregas das chaves, laudo de vistoria e condições do imóvel que será entregue.

Como é feito o contrato de compra e venda de imóveis?

Em linhas gerais, um contrato de compra e venda de imóveis é feito a partir de uma negociação prévia, que resultará na instrumentalização de um contrato, que deverá ser assinado pelas partes, e, registrado em um cartório de imóveis, onde será elaborada e lavrada escritura pública de compra e venda. 

As partes assinam a escritura e o comprador a leva para registro em cartório de imóveis competente. Assim, a escritura pública deverá ser registrada.

O prazo para registro deverá ser observado junto ao cartório, não podendo ser superior a 30 (trinta) dias.

Quais são os documentos necessários? 

Os documentos necessários para a formalização de um contrato de compra e venda são aqueles típicos para a formalização dos contratos em geral, podendo haver complementação de documentos em acordo com as especificações do bem sob venda. 

Nestes termos, é importante que a parte compradora apresente: 

1. Documento de identificação nacional, com foto como carteira de Registro Geral, ou Carteira Nacional de habilitação (CNH);
2. Comprovação de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF);
3. Apresentação estado civil, como a cópia da certidão de casamento, se for o caso;
4. Documentos de RG e CPF do cônjuge;
5. Dados da profissão;
6. Comprovante de endereço.

Para a parte vendedora, é necessário que seja apresentado:

7. Documento de identificação nacional, com foto como carteira de Registro Geral, ou Carteira Nacional de habilitação (CNH);
8. Comprovação de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF);
9. Apresentação estado civil, como a cópia da certidão de casamento, se for o caso;
10. Documentos de RG e CPF do cônjuge;
11. Dados da profissão;
12. Comprovante de endereço;
13. certidões negativas de impedimentos protestos e ações);
14. certidão negativa de tutela e interdição.

Ainda é necessário que o vendedor apresente os documentos do imóvel, na forma que descrevemos abaixo:

1. cópia autenticada da escritura do imóvel em nome da parte vendedora, comprovando a sua titularidade, e assim, a possibilidade dele titularizar o contrato vendendo o bem;
2. certidão negativa de impostos, dívidas condominiais, de ônus reais e tributárias, como a quitação do IPTU;
3. Planta aprovada pela prefeitura;
4. averbação da construção registrado no cartório de registro de imóveis.

É necessário que todos os documentos sejam fielmente observados com o fito de promover a validade e eficácia do documento contratual, além de evitar erros futuros. 

Um claro exemplo da importância de observar todos os documentos oficiais, é o caso da inobservância da necessidade de entrega da escritura pública em nome do vendedor. Essa incoerência pode gerar problemas futuros, caso a escritura esteja em nome de outrem. Isto porque somente quem titulariza o documento de registro do bem pode vendê-lo.

Assim, caso a escritura não esteja no nome do vendedor, este deverá providenciar primeiro a sua transferência para que ele esteja apto para titularizar o contrato, devendo primeiro transferir o imóvel para o seu nome. A ausência das formalidades legais no momento de uma venda, pode assim ocasionar maiores dores de cabeças e dispêndios financeiros futuros.

Quais os cuidados antes de assinar o contrato?

É possível observar, por todo exposto, a importância da transparência de todos os elementos e como eles devem estar bem reduzidos a termo no contrato para garantia de uma boa execução contratual.

Neste ínterim, separamos objetivamente alguns pontos de atenção que devem ser verificados pelas partes que intentam participar de uma negociação com esta, conforme apresentamos abaixo:

1. Ciência da outra parte negociante

Neste caso, não importa se a pessoa é física ou jurídica. Se o vendedor for pessoa física, é importante pesquisá-lo, verificar seus antecedentes criminais, e, se o mesmo possui algum elemento que dificulte uma boa compra. Se o vendedor for uma incorporadora e/ou a própria construtora, é condição essencial verificar a sua reputação. 

Há diversos casos de construtoras que não finalizam seus imóveis ou que estão em processos de falência e/ou recuperação judicial, havendo forte indício de má resultado na consecução do negócio final.

Sob a égide do vendedor, caso o comprador seja pessoa física, recomendamos a mesma busca! verifique se é um mal pagador, se possui antecedentes criminais e se possui algum fator complicado. Caso seja pessoa jurídica, é possível a verificação de sua reputação de crédito na praça para avaliação do seu score.

2. Atenção à documentação

A verificação da veracidade e dos detalhes da documentação é de suma importância para garantir um bom contrato. Não deixar passar, por exemplo, a verificação da capacidade do vendedor e comprador,  e se o primeiro, de fato titulariza o bem, já impede diversos dissabores futuros.

O Direito pátrio proíbe aos absolutamente incapazes (menores de 16 anos) a celebração de qualquer negócio jurídico. Isto pode invalidar o contrato como se efeito nenhum tivesse produzido, podendo claramente gerar prejuízos reais à parte maior. 

Não somente isto, mas a documentação do imóvel também assume posição essencial. Identificar a sua descrição, suas medidas e se o mesmo possui efetivo registro é mandatório para o sucesso do negócio. 

Caso já esteja construído, a parte interessada pode buscar maiores informações no cartório de registro de imóveis e averiguar a veracidade da informação de registro.

Caso o imóvel esteja na planta, é possível averiguar o registro do terreno e a regularidade da construção, sobretudo se está em acordo com as normas vigentes. Um exemplo são os quadros da área ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), onde constam especificações e metragens da área provida, da área comum e da área total, além da fração ideal de cada unidade (apartamento).

3. Procure o memorial descritivo

Este documento nada mais é do que um resumo do imovel, elaborado pela construtora com os detalhes da construção, podendo ser documento importante de prova, no futuro, em caso de inobservância de algum elemento nele descrito, não entregue. 

4. Verifique se há dívidas do imóvel

É importante o comprador avaliar se o imóvel possui dívidas de IPTU e de taxas condominiais que podem acarretar até a sua execução. Nestes termos, é importante que o vendedor apresente as devidas quitações ao comprador. Este último para se certificar pode buscar no site da fazenda municipal, a partir da matrícula do imóvel, se constam débitos.

5. Faça uma boa vistoria no imóvel

Antes de receber as chaves, é também importante para ambas as partes uma vistoria prévia minuciosa que culminará na assinatura do laudo de vistoria, Nele precisa conter a descrição de todos os elementos do imovel, se há benfeitorias e existências de móveis, bem como a qualidade da pintura.

A partir dessa visita, será possível averiguar se constatam problemas elétricos, e/ou de encanamento. Em caso positivo, devem esses problemas serem sanados antes da entrega final do imóvel. É possível que essa vistoria seja feita na presença de profissionais capazes para tais averiguações.

6. Esteja atento para as datas de pagamento e entrega do bem

Sobretudo nos casos do imóvel parcelado, o cumprimento dos valores, data, local de pagamento e meio de pagamento são elementos essenciais para garantir a eficácia do cumprimento. Isto porque, a inobservância de qualquer elemento disposto no contrato, como local, ou o próprio meio de pagamento pode culminar na inadimplência e fazer com que o comprador pague 2 vezes,

Além disso, é importante checar as condições e datas da entrega das chaves, bem como as cláusulas que denotam o seu descumprimento, e a partir de então, tem-se a importância do tópico seguinte.

7. Atente-se às cláusulas de multas, juros, atualizações e penalidades, sobretudo em caso de descumprimento de datas e cláusulas contratuais e desistência

Em caso de descumprimento das cláusulas contratuais, é importante verificar  se há previsão de aplicação de multa, sobretudo diária, como nos casos do atraso da entrega das chaves e pagamentos, e, no caso, não menos importante, de desistência.

Via de regra, nos casos de desistência do comprador, costuma-se determinar a retenção do valor do sinal por parte do vendedor, não havendo devolução como forma de indenização pela desistência do negócio após celebrado.

Quando parte a desistência do vendedor, é necessário prever uma reparação que pode ser fixa e complementada por despesas que o comprador já tenha dispensado em razão do negócio jurídico celebrado.

8. Guarde todos os documentos da negociação

Embora pareça óbvio, é importante ressaltar a importância de todos os documentos oriundos da negociação serem arquivados, como o próprio contrato, a escritura pública, os laudos de vistoria, os recibos de pagamentos, de entrega das chaves e os demais que foram emitidos como parte desse negócio jurídico.

Qual a importância de um advogado especialista?

Além de todos os elementos que devem ser observados, conforme largamente destacado no presente, é essencial a ajuda de um profissional especialista. Por tudo exposto, está clara a quantidade de elementos essenciais que podem validar um negócio jurídico ou, simplesmente invalidá-lo, impedindo a produção de efeito jurídico.

Nestes termos, o profissional não só elaborará o documento em compatibilidade com a Lei, e considerando as especificações da negociação entre partes, como revisará os elementos, aplicando as estratégias de proteção dos envolvidos, em razão das múltiplas possibilidades de casos e problemáticas que podem advir da negociação.

O Direito hodierno impõem elementos como a ocorrência de erros e simulações que também, podem prejudicar o contrato firmado. Ainda há possibilidades crassas da inobservância legal de todos os documentos que podem provocar prejuízos irreparáveis, como a ausência de verificação correta da titularidade do bem, que pode culminar em casos de oposição de terceiros de boa fé, por exemplo. 

Todas essas situações legais, nem sempre estão dentro do “radar” de alguém leigo e que não está apto para averiguação de todas informações neste apresentadas. 

Como funciona a rescisão do contrato de compra e venda? 

A rescisão do Contrato celebrado e registrado de compra e venda do imóvel é possível sob a existência de 03 (três) principais possibilidades:

1. por decisão das partes envolvidas;
2. pelo descumprimento de uma obrigação contratual que provoca a referida rescisão;
3. por decisão unilateral de uma das partes.

No primeiro caso, é possível que não haja multas, uma vez que há alinhamento e acordo mútuo da finalização do negócio jurídico. Neste aspecto, as partes devem avaliar o que já foi gasto, e possivelmente arcarão com seus prejuízos, em acordo com o acordo que será promovido.

Quando há descumprimento de cláusula contratual, a rescisão gerada provocará o reparo dos prejuízos financeiros suportados pela parte cumpridora dos requisitos e deve ser paga pela parte que descumpriu os preceitos previamente estipulados.

Em caso de decisão unilateral, via de regra, se partir do vendedor, o mesmo devolverá os valores já recebidos, com possibilidade de pagamento de indenização por perdas e danos. Caso seja provocado pelo comprador, este, em caráter geral, perderá o sinal, sob benefício do vendedor, que sofrerá a rescisão do negócio celebrado.

Em todos os termos, é necessário a averiguação do enriquecimento ilícito, proibido no direito, devendo em todos os casos, os reparos e indenizações estarem compatíveis com as regras legais e cláusulas contratuais.

É importante também a ressalva da rescisão antes da formalização contratual. Nestes casos, a desistência também deverá ser percebida como forma de reparar os prejuízos financeiros dispensados pelas partes.

Contrato de compra e venda de um imóvel financiado

Há também os casos em que o imóvel, objeto da compra e venda, já esteja financiado previamente. Nestes termos, pode ser que o comprador pretenda efetivar a compra à vista, ou também parcelado.

Em caso do comprador pretender dar o valor global do imóvel, é necessário que o vendedor entre em contato com o banco que financiou para obter o valor de quitação. Esse boleto deverá fazer parte da negociação com o comprador que efetivará o seu pagamento.

Após pagamento, devem todos os trâmites legais serem efetivados, sobretudo no que se refere ao registro da quitação e a transferência do imóvel em cartório.

Caso o comprador queira financiar um imóvel já financiado, haverá uma transferência da dívida financiada do vendedor para o comprador. Em termos reais, essa dívida inicial em nome do vendedor, será refinanciada em nome do comprador. Essa transação recebe o nome de interveniente quitante. 

Em ambas as formas de quitação, um imóvel financiado como objeto da compra e venda requer uma atenção ainda maior na formalização do contrato. 

O instrumento precisará ter elementos importantíssimos que averiguarão as comprovações da situação do financiamento e todos os seus elementos. Assim o contrato tratará a segurança necessária para uma transferência livre de problemáticas, sobretudo no que se refere aos vínculos com o banco, para ambas as partes.

Assim, o contrato de compra e venda do imóvel, quando assinado corretamente, lavrada escritura pública em cartório e registrada, representa o instrumento que garante e dá segurança para a formalização das negociações de compra e venda. 

E, quando elaborado por um profissional especialista, com as cláusulas necessárias inseridas, bem como aquelas que representam as vontades colocadas inter partes, previamente, é capaz de garantir um negócio livre, sem prejuízos e, em caso desses, a necessária reparação, assegurando assim uma boa execução contratual.

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Caso ainda tenha alguma dúvida, entre em contato com um advogado de sua confiança. Ele dará todo o direcionamento que você precisa para melhor resolução do seu caso.